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    尹飞出席战“疫”公益直播 向全国律师分享民法典视野下的房地关系

    发布时间:2020/04/24

    2020年4月20日,彩之家代理尹飞教授出席“无讼直播晚8点”战“疫”公益直播,以“民法典视野下的房地关系”为题发表学术演讲。此次战“疫”公益直播由全国四十三家省市律师协会联合主办,通过无讼APP完成直播。直播时同时在线人数26000余人,目前播放近40000次。

     

     

    房屋与土地之间的关系一直是我国法律中一个重要问题,尹飞教授以“民法典视野下的房地关系”为题对此进行深度解读,主要从不动产的内涵、房地关系与房地一致原则、新建房屋所有权的确定规则以及处分中的房地一致原则四个方面分享了他的研究与思考。

    关于不动产方面的相关基本概念,尹飞教授指出,《物权法》乃至民法典物权编是以不动产为基础构建的。这是因为不动产价值巨大、日益稀缺,有在不动产上设置比较复杂的权利类型的经济社会发展需求;而不动产以登记为公示方式,技术上也能够在不动产上设置比较复杂的权利状态并予以展示。现代民法中,不动产的概念已经有了很大发展,较之于社会一般认识差异甚大,我国现行法对不动产的概念体系仍然存在一定重复、冲突之处,因此,尹飞教授从基础概念入手,逐一对土地、海域、房屋以及附着物、设施等进行讲解,明确法律概念与日常生活中概念之不同,厘清彼此之间的关系。

     

     

    关于房地关系与房地一致原则,尹飞教授认为,房地关系有两种模式:一是“房屋添附于土地”模式,此种模式将房屋作为土地的重要成分加以描述,从罗马法到德国民法典皆采此模式;二是“房屋作为独立的物”模式,将土地与房屋分别作为不同的不动产类型。为适应现代社会建筑技术的发展与城市土地稀缺状况,应当分别对待房屋和土地,使二者作为并列的独立的不动产存在,只有这样才能够容纳“区分建筑物”这一概念,才可以在一个土地使用权的基础上形成不同的房屋专有部分所有权。但依照现有技术水平,房屋和土地在物理上并不能分割开来,不可能脱离土地而使房屋单独存在,故而就出现了“房地一致”的原则。

    房屋作为人工建造物,其所有权系依据合法建造这一事实行为方可设立。就新建房屋所有权的归属,尹飞教授指出,《物权法》第142条是其唯一规则。依据该条,房屋所有权归于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。此处所言的相反证据,主要有四种情形:一是历史遗留问题,二是区分所有权,三是建设用地使用权出让合同中当事人做的特别约定,四是法律的特别规定。无论是租地建房还是以租赁方式出让土地,都不构成本条例外。登记机构更不能直接依据合作开发协议为建设单位及其合作方办理房屋所有权首次登记。

    通过房屋确权规则,《物权法》第142条从源头上解决了“房地一致”问题。讲座的第四部分,尹飞教授就房地产的转让和抵押中房地一致原则的体现进行了讨论。他认为,房地产转让中“一并处分”的规定法律是对合同内容的强制性规定,不允许当事人通过特别约定进行排除。房和地不一致的情况下,仅房地权利人一方签订合同,应当按照无权处分来处理。而违法建筑的买卖合同,原则上不应认定为无效。就房地产抵押,尹飞教授认为,抵押不同于转让,不宜规定一并抵押。

    讲座最后,尹飞教授为听众解惑释疑,详细回答了各种提问。

     

     

    中国法学会律师法研究会副会长兼秘书长蒋勇律师代表此次活动的共同主办方——全国四十三家省市律师协会,向尹飞教授颁发了《公益授课证书》。

     

     

    讲座开始前,尹飞教授拜访了中国法学会律师法研究会秘书处,与天同律师事务所主任蒋勇律师就法律职业、法治人才培养等进行了深入交流。

    此前,应北京东卫律师事务所邀请,尹飞教授于4月10日出席了其“东卫大讲堂”公益直播活动。

    文/图  韩月

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